Les règles : Fiscalité Immobilière

Impôts déduction des déficits, régimes « micro », amortissements, réductions d’impôt ou nouvelle taxation des plus-values : des repères pour comprendre la fiscalité immobilière.

Le régime Duflot

Foire aux questions

1.Comment sont calculés les droits de mutation pour le neuf ?
Les droits d’enregistrement dus à l’occasion de la vente d’un immeuble neuf ou achevé depuis moins de 5 ans sont calculés sur le prix de vente au taux réduit de 0,71498 %.
L’impôt est assis sur le prix de vente indiqué dans l’acte, ainsi que sur les charges qui incombent normalement au vendeur et qui sont facturées à l’acquéreur.
2.Comment sont calculés les droits de mutation pour l’ancien ?
Cette fois, les droits d’enregistrement sont dus au taux normal de 5,09006  % du prix de vente. Ce taux peut toutefois être plus important, sans pouvoir dépasser 5,806658 %, voire moins important, suivant le département dans lequel le bien acquis est situé.
3.Je veux acheter au Portugal. Quels sont les droits à payer ?
L’acquéreur d’un bien immobilier au Portugal doit payer des droits de mutation (IMT). Si le bien est situé en zone rurale, le taux est de 5 % du prix d’acquisition. S’il est situé en zone urbaine le taux est de 8 % maximum d’un montant plafonné, variable suivant que le bien acquis est destiné à être une résidence principale ou une résidence secondaire, et de 6 % au-delà.
Vente
1.Dans quel ordre pratique-t-on les abattements sur les plus-values ?
Pour le calcul de la plus-value due par le vendeur d’un bien immobilier, il existe actuellement deux abattements : le premier, pérenne, est calculé en fonction de la durée de détention et aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans (les prélèvements sociaux ne sont exonérés qu’au bout de 30 ans) ; l’autre, au taux fixe de 25 %, s’applique exceptionnellement à toute cession (hors terrains à bâtir) réalisées jusqu’au 31 août 2014 (ou sous conditions jusqu’au 31 décembre 2016).
Lorsque les deux abattements ont vocation à jouer, l’abattement pour durée de détention s’applique avant l’abattement exceptionnel de 25 %.
2.Comment déclarer la plus-value ?
En pratique, c’est le notaire chargé de la vente qui effectue la déclaration de plus-value, dans le mois de l’acte, sur l’imprimé n° 2048 IMM auprès du service chargé de la publicité foncière. Après avoir calculé l’impôt, il procédera au paiement le cas échéant, en prélevant le montant sur le prix versé par l’acheteur.
3.Que se passe-t-il quand on change de résidence principale ?
La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value éventuellement réalisée. En principe, l’appartement vendu doit constituer la résidence principale jusqu’au moment de la vente. L’administration fiscale est toutefois relativement souple puisqu’elle accepte le bénéfice de l’exonération pourvu que le logement ait été occupé jusqu’à sa mise en vente comme résidence principale et à condition que la cession intervienne dans des délais normaux. En pratique, le délai maximal est d’un an. Mais des circonstances exceptionnelles pourraient justifier un délai plus long. Attention toutefois à ne pas donner en location ledit logement entre temps voire même seulement permettre une occupation gratuite par des membres de la famille ou des tiers, sous peine de perdre le bénéfice de l’exonération.
4.Qui paie en cas de démembrement de propriété ?
La plus-value est déterminée en fonction du prix d’acquisition du droit vendu. Le prix dont il faut tenir compte est celui effectivement acquitté par le vendeur, tel qu’il a été stipulé dans l’acte d’acquisition.
Si le droit démembré avait été acquis par donation ou succession, la plus-value sera déterminée en fonction de la valeur retenue pour la détermination des droits de donation ou de succession.
Chacun des nu-propriétaires et usufruitiers paie la plus-value afférente au droit vendu.
5.Que se passe-t-il quand le bien vendu à un tiers est en indivision ?
La vente d’un bien détenu par une indivision aboutit à son partage. La plus-value est alors imposée au nom de chaque co-indivisaire à raison de la fraction du prix de vente correspondant à ses droits dans l’indivision.
6.Je revends un bien de moins de 5 ans. Dois-je payer la TVA ? A combien s’élève-t-elle ?
Si le vendeur agit dans le cadre d’une activité économique et non patrimoniale pure, il agit en qualité d’assujetti. Dans ce cas, il doit la TVA sur le prix total, au taux de 20 %.
7.Je réside à l’étranger. Comment sera taxée la plus-value ?
Il convient dans un premier temps de rechercher s’il existe une convention internationale conclue entre la France et l’Etat du lieu de résidence du vendeur prévoyant des dispositions en matière de plus-value. A défaut d’une telle convention, la plus-value est taxée en France suivant un taux variable selon l’Etat de résidence du vendeur.
Ce taux est en principe de 33,3 %. Il est toutefois réduit à 19 % lorsque le vendeur réside dans une Etat de l’Espace économique européen. Il en est de même si le vendeur habite en Suisse. Il passe en revanche à 75 % lorsque le vendeur réside dans un Etat non coopératif, dont la liste est fixée chaque année par l’Administration fiscale (Brunei, Guatemala, Îles Marshall, Philippines, Botswana…).
Pour toute vente dont le prix est supérieur à 150 000 €, le vendeur est tenu de désigner, sur la déclaration n° 2048 IMM, un représentant accrédité qui s’engagera à remplir les formalités et à acquitter le prélèvement pour le compte du non-domicilié. Ce représentant peut être l’acheteur, une banque, un particulier agréé par l’administration ou un organisme habilité.
8.Je vends une partie du terrain sur lequel est construite ma résidence principale. L’exonération s’applique-t-elle ?
Cette partie détachée du terrain peut bénéficier de l’exonération de plus-value si elle est considérée comme une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale et qu’elle est vendue en même temps qu’elle.
Lorsqu’il s’agit d’un terrain à bâtir, c’est -à-dire lorsque la partie vendue est acquise en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière, la notion de dépendance immédiate et nécessaire s’entend uniquement des locaux et aires de stationnement (garages, parking etc…) ainsi que des cours et passages c’est-à-dire de tout ce qui permet l’accès à l’habitation. Seules ces parties de terrain peuvent bénéficier de l’exonération de plus-value.
Quand les immeubles ne sont pas vendus comme terrains à bâtir, la notion de dépendance immédiate et nécessaire s’apprécie de manière plus large, l’exonération peut alors porter sur tout le terrain.
Quoi qu’il en soit, dépendance immédiate et nécessaire ou pas, si la partie de terrain n’est pas vendue en même temps que la résidence principale (ce qui suppose, par hypothèse, deux acquéreurs distincts), l’exonération ne s’applique pas.
Fiscalité locale
1.J’ai déménagé, dois-je payer la taxe foncière et la taxe d’habitation ?
La taxe foncière est due par la personne propriétaire du logement au premier janvier de l’année. Elle est établie pour toute l’année et une vente postérieure au 1er janvier ne change pas le débiteur de l’impôt. Cependant, le vendeur peut s’entendre avec l’acquéreur pour une répartition prorata temporis de la taxe foncière.
C’est la même règle pour la taxe d’habitation, qui est due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année, peu importe si l’occupant a déménagé après cette date. Il est conseillé d’informer le service des impôts en cas de déménagement pour éviter d’être imposé à l’ancienne taxe d’habitation. Si on est imposé alors qu’on a déménagé avant le 1er janvier de l’année d’imposition, l’impôt doit être dégrevé, soit d’office par l’administration, soit sur réclamation.
2.J’ai 75 ans. Dois-je la taxe d’habitation et la taxe foncière ?
La taxe foncière n’est pas due par les personnes de plus 75 ans répondant à certaines conditions de ressources définies chaque année et vivant seules ou avec leur conjoint ou avec une ou plusieurs personnes à charge. Pour la taxe établie en 2014, le montant du revenu fiscal annuel ne doit pas dépasser 10 633 € (pour une part fiscale) et 2 839 € (par demi-part fiscale supplémentaire) ou 1420 € (par quart de part fiscale supplémentaire).
L’exonération de taxe d’habitation s’applique pour toute personne âgée cette fois de plus 60 ans, à condition qu’elle ne soit pas assujettie à l’ISF et qu’elle réponde aux mêmes conditions d’exonération de la taxe foncière, notamment en termes de plafond de ressources.
Immobilier locatif
1.Je loue en meublé une chambre de bonne qui dépend de ma résidence principale. Suis-je exonéré d’impôt sur le revenu ?
Il existe une exonération d’IR pour les loyers perçus par les contribuables qui louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale.
Cette exonération est toutefois subordonnée aux 3 conditions cumulatives suivantes :
-Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur ;
-Les pièces louées doivent constituer pour le locataire en meublé sa résidence principale ;
-Le prix de location doit demeurer dans des limites raisonnables (Pour 2013, cette condition est réputée remplie, selon l’administration fiscale, si le loyer annuel par m² de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas 181 € en Ile-de-France et 132 € dans les autres régions).
Cette exonération est susceptible de s’appliquer à la location d’une « chambre de bonne », y compris lorsque cette pièce n’a jamais été occupée auparavant, dans la mesure où elle peut être considérée comme faisant toujours partie intégrante de l’habitation principale du bailleur. Elle ne doit donc pas être séparée de l’habitation du bailleur, ni disposer d’un accès privé.
2.Je loue plusieurs appartement, certains en meublés, d’autres nus. Est-ce que je peux choisir l’imposition au bic pour les uns et le micro-foncier pour les autres ?
Il n’est pas possible de choisir la catégorie dans laquelle les revenus issus des différentes locations (nue et meublée) seront imposés. Ainsi, les revenus perçus des locations nues doivent être déclarés et sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que ceux issus de la location meublée doivent être déclarés et sont imposables dans la catégorie des BIC.
S’agissant des revenus fonciers, les contribuables dont le revenu foncier brut annuel est inférieur ou égal à 15.000 € peuvent en principe bénéficier de plein droit d’un régime d’imposition simplifié, appelé « micro-foncier ».
Pour apprécier cette limite de 15.000 €, il n’est tenu compte que des seuls loyers provenant des locations nues, à l’exclusion des revenus provenant des locations meublées lesquels constituent des BIC.
Dans le régime du « micro-foncier », le revenu foncier net imposable est déterminé par l’administration fiscale en appliquant au revenu brut déclaré un abattement de 30 % représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Aucune autre déduction n’est alors possible.
Le contribuable peut toutefois opter pour le régime réel d’imposition lorsque celui-ci lui est plus favorable.
3.Je veux louer mon appartement pour la durée des vacances. Quelle est la fiscalité applicable ?
Les revenus tirés de la location de sa résidence principale pendant les vacances doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La plupart du temps, les revenus annuels ne dépassent pas 32.900 euros, et c’est le régime des micro-BIC qui est alors applicable, ce qui permet notamment de bénéficier d’un abattement de 50% sur le revenu imposable. Attention, si l’on est locataire, cette sous-location est prohibée dans la majorité des cas.
Donation – succession – ISF
1.Quels sont les frais annexes en cas de don d’un bien immobilier ?
En cas de donation d’un bien immobilier, il faut acquitter, en plus des droits de donation qui dépendent du lien de parenté entre donateur et donataire, les honoraires du notaire ainsi que les frais de publication aux hypothèques. Les honoraires du notaire suivent un barème assis sur la valeur des biens donnés allant de 5 % jusqu’à 6.500 euros et qui est dégressif jusqu’à 1,03 % au-delà de 60.000 euros. Les frais de publication au bureau des hypothèques sont d’environ 1 % de la valeur de l’immeuble donné.
2.Suite à un contrôle ISF, l’administration conteste l’évaluation de mon appartement. Comme lui prouver ma bonne foi ?
L’administration peut demander des éclaircissements et justifications sur l’évaluation d’un bien dans la déclaration d’ISF. Il sera alors possible de fournir tous les documents justifiant l’évaluation indiquée dans la déclaration. Il faut savoir que la méthode d’évaluation par comparaison est la plus couramment retenue par l’administration pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble. Il faut donc déterminer la valeur de son appartement en fonction des prix des transactions d’appartements similaires.
3.A la suite du décès de parents, je vends un bien dont je possédais la nue-propriété. Comment est calculée la plus-value ?
Que la nue-propriété ait été acquise à titre gratuit ou onéreux, le prix d’acquisition à retenir pour calculer la plus-value après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété en raison du décès des parents qui étaient usufruitiers, est égal à la somme de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété à la date de l’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine de l’enfant cédant. L’abattement pour durée de détention est décompté à partir de la date d’acquisition de la nue-propriété.
Défiscalisation
1.Je bénéficie déjà d’une réduction d’impôt au titre d’opérations de défiscalisation engagée en 2010. Suis-je concerné par le plafond des 10.000 € ?
Pour l’imposition des revenus de 2013, le plafonnement global de certains avantages fiscaux est en principe fixé à 10.000 € (majoré de 8.000 € pour les réductions d’impôts liées aux investissements outre-mer et souscriptions au capital de sofica).
Cependant, ce plafond ne concerne en principe que les avantages fiscaux octroyés au titre des dépenses payées, des investissements réalisés ou des aides accordées au titre de l’année 2013.
Il ne concerne donc pas les fractions de réductions d’impôt reportées en 2013 au titre de dépenses payées, d’investissements réalisés ou d’aides accordées au cours d’une année antérieure, qui restent soumises au plafond applicable l’année de leur acquisition.
Bénéficiant d’une réduction d’impôt au titre d’une opération de défiscalisation engagée en 2010, vous serez donc en principe soumis au plafond applicable pourles revenus 2010, lequel était fixé à 20.000 € majoré de 8 % du revenu imposable selon le barème progressif.
2.J’ai acheté un appartement en loi Duflot en état futur d’achèvement. J’ai déjà commencé à rembourser le crédit. Puis-je déduire les intérêts d’emprunt de mes revenus ?
Les propriétaires peuvent en principe déduire de leur revenu brut foncier les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition d’un logement destiné à procurer des revenus fonciers.
Les intérêts payés pendant la période de construction du logement sont en principe admis en déduction du revenu brut foncier si le contribuable manifeste clairement, auprès de l’administration fiscale, son intention de donner en location ce logement, une fois celui-ci achevé, pour se procurer des revenus fonciers, et si ce logement est effectivement donné en location dès son achèvement.
Ces intérêts viendront donc en déduction des autres revenus fonciers du contribuable ou, à défaut, constitueront un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Source :Les Échos.fr