Location meublée, Il arrive que certaines dépenses, pourtant jugées logiques par les exploitants, ne franchissent pas le seuil de recevabilité fixé par l’administration fiscale.
Une récente affaire portée devant la cour administrative d’appel de Paris le montre bien : toute charge, pour être déductible, doit être solidement justifiée – et surtout, démontrer un lien clair avec l’activité professionnelle.
Sommaire
Des dépenses écartées pour défaut de preuves tangibles
Le dossier concernait une exploitante dans le secteur de la location meublée de standing, qui voyait plusieurs de ses charges refusées à l’issue d’un contrôle fiscal. Tentant de convaincre les juges, elle avança plusieurs arguments… sans succès.
Des allers-retours Paris-Cannes jugés personnels
L’un des premiers points de friction portait sur des frais kilométriques – environ 4 000 € – engagés pour des trajets entre la capitale et la Côte d’Azur. L’intéressée affirmait devoir rencontrer ses clients sur place. Mais faute d’éléments concrets prouvant ces rendez-vous (invitations, contrats, échanges écrits), les juges ont conclu à un usage privé. En somme, ces voyages semblaient surtout motivés par des considérations personnelles.
Le club de sport, vraiment un outil de prospection ?
Autre dépense remise en question : des abonnements à un club de sport, souscrits au nom de l’exploitante et de son époux. Elle assurait ne pas y faire de sport, mais y organiser des entretiens dans un cadre propice aux affaires. Seulement voilà, aucun document n’est venu étayer cette affirmation – ni contacts, ni contrats. Résultat : la dépense a été écartée pour défaut de justification.
Téléphone, presse et psychologie : des dépenses mal cadrées
- Un téléphone acheté pour le conjoint ? Refusé. Celui-ci ne possédait aucun statut officiel dans l’entreprise.
- Un abonnement à la presse régionale ? Inadmissible, d’autant plus que l’adresse de livraison n’était même pas celle de l’exploitante.
- Les honoraires d’une psychologue, censés répondre à des tensions internes avec une salariée ? Là encore, sans lien documenté avec la gestion de l’entreprise, impossible de les intégrer aux charges.
L’amortissement immobilier sous la loupe
L’affaire ne s’arrête pas là. L’administration a aussi retoqué la manière dont l’exploitante avait calculé l’amortissement de l’un de ses biens.
Deux erreurs principales lui ont été reprochées :
- Elle avait omis de distinguer le terrain – pourtant non amortissable – du bâti.
- Elle avait appliqué un taux d’amortissement de 12,5 %, bien supérieur aux usages du secteur.
Pour corriger cela, les services fiscaux ont estimé la part du terrain à 25 % de la valeur du bien, en s’appuyant sur des comparaisons issues d’autres entreprises similaires à Paris. Quant au taux d’amortissement, il a été ramené à 2,5 %, conforme à celui utilisé pour des immeubles résidentiels de bonne qualité. L’exploitante, elle, n’avait donné aucune explication sur l’emploi d’un taux accéléré.
En résumé : ce que dit l’administration
| Dépense en question | Décision fiscale | Justification manquante ou motif de rejet |
|---|---|---|
| Frais kilométriques Paris-Cannes | Rejetés | Déplacements jugés personnels, aucun élément probant fourni |
| Abonnements à un club de sport | Rejetés | Aucun lien démontré avec une activité de prospection commerciale |
| Téléphone du conjoint | Rejeté | Absence de statut de conjoint collaborateur |
| Abonnement presse régionale | Rejeté | Abonnement au nom d’un tiers, utilité professionnelle non prouvée |
| Séance chez une psychologue | Rejetée | Lien flou avec la gestion de l’entreprise |
| Amortissement du bien immobilier | Corrigé par l’administration | Non-séparation du terrain, taux trop élevé |
une affaire qui rappelle les exigences du régime BIC
Cet arrêt vient rappeler une vérité parfois sous-estimée par les loueurs en meublé : la frontière entre dépenses privées et charges professionnelles est mince, et doit toujours être documentée avec précision.
Sans preuve formelle, même les arguments les plus plausibles peuvent être balayés. La rigueur comptable, dans ce type d’activité, n’est pas une option.
Quelles sont les conditions pour qu’une charge soit déductible dans une activité de location meublée ?
Une charge doit répondre à trois critères essentiels :
Être engagée dans l’intérêt direct de l’exploitation ;
Être justifiée par des pièces probantes (factures, contrats, échanges professionnels) ;
Ne pas avoir un caractère personnel ou privé.
Puis-je déduire mes frais de déplacement si je vais visiter un bien ou rencontrer un client ?
Oui, mais uniquement si le lien avec l’activité est clairement établi. Cela suppose de pouvoir prouver la finalité professionnelle du déplacement : convocation, rendez-vous fixé, échanges de mails, etc. À défaut, l’administration peut considérer ces frais comme relevant de la vie privée.
Les abonnements à des clubs ou services peuvent-ils être déduits ?
En principe, non, sauf si leur utilisation est strictement professionnelle et que cela peut être prouvé. Un abonnement à un club de sport, par exemple, ne sera pas déductible sans éléments montrant que des activités professionnelles y sont effectivement menées.
Est-il possible de déduire les frais liés au conjoint ?
Seulement si le conjoint est déclaré officiellement comme collaborateur de l’entreprise. À défaut de statut reconnu, toute dépense à son nom sera considérée comme personnelle.
Les abonnements à la presse peuvent-ils être pris en compte ?
Cela dépend. Un abonnement à un journal spécialisé dans l’immobilier, utilisé régulièrement dans le cadre de la gestion de biens, peut être déductible. En revanche, si l’abonnement est personnel ou domicilié chez un tiers, la déduction sera difficile à justifier.
Puis-je amortir l’intégralité d’un bien immobilier loué meublé ?
Non. Le terrain n’est jamais amortissable. Il faut donc le dissocier de la valeur du bâti. Par ailleurs, le taux d’amortissement doit être cohérent avec la nature du bien (généralement autour de 2 à 3 % pour des logements standards). Un taux plus élevé doit être dûment justifié.