Si t’as investi dans l’immobilier, tu dois déclarer chaque année les loyers que tu touches. C’est pas forcément évident, surtout la première fois. Mais t’inquiète, Cerfaliassefiscale est là pour t’expliquer comment t’y retrouver et faire ta déclaration sans stress.
Sommaire
1. Quel régime choisir : micro-foncier ou régime réel ?
A. Le régime micro-foncier (simple, rapide, automatique)
Conditions pour en bénéficier
Tu peux utiliser le micro-foncier si toutes les conditions suivantes sont remplies :
- Tu loues un logement non meublé (location nue).
- Tes revenus fonciers bruts (loyers + charges récupérées) sont ≤ 15 000 € par an.
- Le logement n’entre pas dans un dispositif fiscal nécessitant la 2044 (Pinel, Denormandie, Borloo, Périssol, Malraux, Monuments Historiques…).
Avantages
- Déclaration ultra simple : tu donnes juste ton total de loyers.
- L’administration applique un abattement automatique de 30 %.
- Aucun justificatif à transmettre (mais à conserver).
Inconvénients
- Tu ne déduis aucune charge réelle.
- Pas possible de créer de déficit foncier.
À choisir si : tu as peu de travaux, peu de charges, ou des loyers faibles.
Formulaire n°2044 | impots.gouv.fr
B. Le régime réel (pour optimiser ton impôt)
Obligatoire si
- Loyers > 15 000 € / an,
OU - Tu déclares un logement avec un dispositif fiscal (Pinel, Denormandie, etc.).
Optionnel si
Tu gagnes < 15 000 €, mais tu veux déduire de grosses charges (travaux, intérêts d’emprunt…).
Avantages
- Tu déduis toutes les charges réelles (voir liste plus bas).
- Tu peux créer un déficit foncier (jusqu’à 10 000 € imputables sur ton revenu global).
- Avantageux si gros travaux ou intérêts de prêt élevés.
Inconvénients
- Déclaration plus complexe (formulaire 2044).
- Tu restes engagé 3 ans minimum dans ce régime si tu l’indiques volontairement.
À choisir si : tu fais des travaux, tu as un crédit immobilier ou des charges importantes.
2. Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?
Voici toutes les charges déductibles (selon l’article 31 du CGI) :
A. Intérêts et frais d’emprunt
- Intérêts du prêt immobilier
- Frais de garantie (hypothèque, caution)
- Frais de dossier
- Assurance emprunteur
B. Travaux déductibles
- Travaux de réparation
- Travaux d’entretien
- Travaux d’amélioration (dans certains cas)
Non déductibles :
- Travaux de construction
- Reconstruction, agrandissement
- Création de surface habitable
C. Charges de copropriété
- Provisions pour charges (hors travaux d’amélioration)
- Appels de fonds affectés à l’entretien et aux réparations
D. Impôts et taxes
- Taxe foncière
- Taxes sur les ordures ménagères (part récupérable incluse)
E. Assurances
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Assurance loyers impayés
F. Frais de gestion
- Agence immobilière
- Frais de syndic
- Honoraires de notaire sur certains actes
- Frais de procédure (huissier, avocat…)
G. Autres charges
- Dépenses pour la gestion (téléphone, papeterie…)
- Frais de déplacement pour la gestion locative
- Indemnités d’éviction ou relogement
Ces charges sont reportées dans le formulaire 2044 pour calculer le revenu foncier net.
Fiscalité des revenus fonciers : Quel régime fiscal ?
3. Comment déclarer les revenus fonciers ?
Cas 1 : Micro-foncier
Formulaire : 2042 – Revenus fonciers → Micro-foncier
- Tu indiques le montant total des loyers encaissés dans l’année.
- L’administration applique automatiquement -30 % d’abattement.
- Tu es imposé sur 70 % du total.
Déclaration très simple.
Cas 2 : Régime réel
Étape 1 : Remplir la déclaration 2044
Tu y renseignes :
- Loyers encaissés
- Toutes les charges déductibles
- Le déficit foncier si applicable
Il existe deux versions :
- Formulaire 2044 classique
- Formulaire 2044-SPE (si dispositifs spéciaux : Pinel, Denormandie, Malraux, etc.)
Étape 2 : Reporter le résultat sur la 2042
Le revenu foncier net (ou déficit) est automatiquement repris dans la déclaration principale.
L’impôt final se calcule sur cette base.
4. Comment déclarer les revenus fonciers ?
La manière de déclarer dépend du régime fiscal : micro-foncier ou régime réel.
A. Si tu es au micro-foncier (revenus ≤ 15 000 € / an)
Formulaire : 2042, rubrique “Micro-foncier”
C’est la déclaration la plus simple.
Étapes :
- Tu additionnes tous les loyers réellement encaissés (loyers + charges récupérées).
- Tu renseignes ce montant sur le formulaire 2042, case spécifique micro-foncier.
- L’administration applique automatiquement :
➝ un abattement forfaitaire de 30 %
➝ Tu es imposé sur les 70 % restants - Pas de formulaire 2044 à remplir.
À utiliser si tu n’as pas beaucoup de travaux ou de charges.
B. Si tu es au régime réel (revenus > 15 000 € ou option volontaire)
Formulaires : 2044 ou 2044-SPE + 2042
C’est plus complet, mais ça permet d’optimiser ton imposition.
Étape 1 : Remplir la déclaration 2044
Tu dois détailler :
- Les loyers encaissés
- Toutes les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, syndic, agence…)
- Calcul du revenu foncier net ou du déficit foncier
Si tu as des dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, Denormandie…), tu dois utiliser 2044-SPE.
Étape 2 : Reporter le résultat sur la 2042
Le montant final est automatiquement repris dans :
- Formulaire 2042, rubrique “Revenus fonciers”
- Dans la ligne prévue par l’administration fiscale
C’est ce revenu foncier net qui sert à calculer ton impôt.
5. Quand déclarer les revenus fonciers ?
La déclaration se fait chaque année, en même temps que la déclaration globale des revenus.
Période : avril → juin de chaque année.
Les dates changent selon :
- Numéro de département
- Ou si tu déclares en ligne (obligatoire pour la majorité des foyers)
Exemple habituel :
- Début des déclarations : mi-avril
- Date limite : fin mai ou début juin selon le département
Les dates exactes sont mises à jour sur impots.gouv.fr chaque année.
6. Cas particuliers à connaître
Voici les situations où les règles changent :
A. Déficit foncier
Si tes charges > loyers → tu crées un déficit foncier.
- Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 000 € par an
- Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
- Le logement doit rester loué 3 ans minimum après la déduction
B. SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IR)
- Chaque associé déclare sa quote-part de revenus ou déficit foncier
- Selon les parts détenues
- Le gérant fournit un résultat fiscal à chaque associé
Formulaire utilisé : 2044 ou 2044-SPE + 2042 parties « Revenus provenant des sociétés de personnes ».
C. Logement vacant ou loyers impayés
- On déclare seulement les loyers réellement encaissés.
- Les loyers impayés ne sont pas imposables.
- Les procédures pour recouvrement peuvent être déductibles (huissier, avocat).
D. Dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, Duflot, Borloo, etc.)
→ Utilisation obligatoire du formulaire 2044-SPE.
→ Des cases spécifiques existent pour :
- Réductions d’impôt
- Engagements de location
- Plafond de loyers, ressources du locataire, etc.
E. Travaux importants
Si tu réalises des travaux importants :
- Régime réel fortement conseillé
- Les travaux d’entretien et d’amélioration sont déductibles
- Les travaux de construction ou agrandissement ne le sont pas
F. Location à un membre de la famille
Possible si :
- Le loyer est fixé au prix du marché
- Le locataire ne fait pas partie du même foyer fiscal
Sinon : les avantages fiscaux peuvent être remis en cause.
G. Location mixte (meublée + non meublée)
- Meublée → régime BIC (LMNP)
- Non meublée → régime revenus fonciers
Impossible de tout mettre dans une seule catégorie.
FAQ – Revenus fonciers : questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?
Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus lors de la location d’un logement non meublé. Ils incluent les loyers, les charges récupérées et certaines indemnités d’assurance.
Dois-je déclarer les loyers impayés ?
Non. Seuls les loyers réellement encaissés sont imposables. Les loyers impayés ne doivent pas être déclarés.
Comment déclarer mes revenus fonciers ?
Si vos revenus sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, utilisez le régime micro-foncier et indiquez le montant total sur la déclaration 2042. Au-delà ou sur option, vous devez remplir une déclaration 2044 ou 2044-SPE.
Quelle est la différence entre micro-foncier et régime réel ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sans déduction de charges réelles. Le régime réel permet de déduire toutes les charges et travaux pour déterminer le revenu imposable.
Puis-je créer un déficit foncier ?
Oui, si vos charges sont supérieures à vos loyers. Le déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 000 € par an, sous conditions.
Quels travaux sont déductibles au régime réel ?
Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles. Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne le sont pas.
Quand dois-je déclarer mes revenus fonciers ?
La déclaration s’effectue chaque année entre avril et juin, en même temps que votre déclaration de revenus, selon le calendrier fiscal publié par l’administration.
Puis-je louer à un membre de ma famille ?
Oui, à condition de pratiquer un loyer conforme au marché et que le locataire ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
Comment déclarer des revenus fonciers en SCI ?
Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers obtenue via la société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Quels formulaires utiliser ?
Utilisez le formulaire 2042 pour le micro-foncier, et les formulaires 2044 ou 2044-SPE pour le régime réel ou les dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, Malraux).
La déclaration des revenus fonciers repose sur un choix essentiel : micro-foncier ou régime réel. Le micro-foncier convient aux propriétaires avec peu de charges et garantit une déclaration simple grâce à l’abattement de 30 %.
Le régime réel s’adresse à ceux qui souhaitent optimiser en déduisant toutes leurs dépenses et, si besoin, créer un déficit foncier pour réduire leur impôt. Bien organiser ses charges, anticiper ses travaux et choisir le régime adapté permet de déclarer efficacement et de payer uniquement ce qui est nécessaire.