Qu’est-ce que le démembrement de propriété en immobilier ?

Le démembrement de propriété est une stratégie souvent utilisée en gestion patrimoniale pour optimiser la transmission des biens et réduire la fiscalité. Mais attention, ce mécanisme fiscal peut s’avérer complexe, surtout lorsqu’il s’agit d’usufruit temporaire, un droit particulier de jouissance sur un bien pour une durée limitée. Dans cette optique, l’article 13,5 du Code Général des Impôts (CGI) est une disposition clé, car il impose certaines conditions fiscales aux cessions d’usufruit temporaire. Mais que dit vraiment cet article ? Comment s’applique-t-il dans la pratique ? Cet article va vous donner une vision claire, humaine et complète du sujet.

1. Le Démembrement de Propriété : Qu’est-ce que c’est et Comment ça Marche ?

Définition et Types de Démembrement

Le démembrement de propriété implique la division totale d’un bien en deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, comme les loyers, pendant une période définie.
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, etc.) sans l’utiliser, et qui reprend la pleine propriété à la fin de l’usufruit.

Ce mécanisme est souvent utilisé pour des raisons fiscales, par exemple, en transmettant la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en gardant l’usufruit.

Tableau : Types de Démembrement

Pourquoi le Démembrement est-il si Utilisé ?

Le démembrement permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. En effet, lorsque l’on transmet un bien en démembrement, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour calculer les droits de donation ou de succession, ce qui peut réduire significativement la charge fiscale. De plus, pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seule la valeur de l’usufruit est taxable, réduisant ainsi la base d’imposition.

2. Usufruit Temporaire et Article 13,5 du CGI : Ce que Dit la Loi

L’article 13,5 du CGI, introduit en 2012, vise à encadrer fiscalement la « première cession d’usufruit temporaire ». En clair, cela signifie que lorsque l’on cède à titre onéreux l’usufruit temporaire d’un bien pour une période déterminée, cette opération est soumise à l’impôt sur le revenu. consulter l’article ici : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044983201

Exemples de Situations Concernées

Si vous possédez un appartement et que vous décidez de céder son usufruit temporaire pour 10 ans à un tiers (par exemple, une société), les revenus perçus de cette première cession seront imposés comme des revenus catégoriels, et non en tant que plus-values.

3. Pourquoi Parle-t-on de « Première Cession d’Usufruit Temporaire » ?

Le terme « première cession » est important, car il délimite les opérations soumises à la fiscalité particulière de l’article 13,5. Ce qui est considéré comme « première cession » est la première fois que l’usufruit temporaire d’un bien est cédé à titre onéreux, peu importe qu’il s’agisse d’une nouvelle transaction sur le même bien pour une période suivante. Par exemple, si une SCI cède en 2004 un usufruit temporaire de 11 ans, et en 2015, décide de prolonger cet usufruit pour 6 ans, cette prolongation sera considérée comme une première cession aux yeux du fisc.

4. Calcul de l’Imposition selon l’Article 13,5 : Comment ça se Passe ?

Lorsque l’usufruit temporaire est cédé, le prix de vente de cette cession est taxé comme des revenus imposables, dans la même catégorie de revenus que ceux générés par le bien grevé. Autrement dit, les revenus issus de cette première cession vont être imposés au même titre que des revenus locatifs pour un bien immobilier.

Tableau de Simulation : Calcul de l’Imposition

Dans cet exemple, le cédant est imposé sur le montant de l’usufruit cédé comme s’il s’agissait d’un revenu locatif. Il est important de noter que cette taxation est unique à la première cession d’un même usufruit temporaire, ce qui peut limiter l’optimisation fiscale pour les cessions suivantes.

5. Cas Pratique : La Décision du Conseil d’État sur la Prorogation de l’Usufruit Temporaire

En 2024, une décision du Conseil d’État (CE 9 octobre 2024, n° 490685) a clarifié une situation fréquemment rencontrée. Le cas concerne une SCI qui avait initialement cédé l’usufruit temporaire d’un bien immobilier pour une période de 11 ans. À l’issue de cette période, les parties ont décidé de proroger cette cession pour 6 ans supplémentaires. La question s’est posée : cette prorogation constitue-t-elle une première cession ? Le Conseil d’État a tranché en faveur du fisc, considérant que cette prolongation équivalait bien à une nouvelle première cession d’usufruit temporaire.

Tableau : Exemple de Prorogation et Conséquence Fiscale

6. Avantages et Limites du Démembrement avec Usufruit Temporaire

Les Avantages

• Optimisation de la Transmission : en démembrant un bien, le nu-propriétaire (souvent un héritier) profite d’une réduction de la base imposable.
• Réduction de l’Impôt : pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier est imposable.
• Souplesse Patrimoniale : possibilité de récupérer la pleine propriété au terme de l’usufruit temporaire.

Les Inconvénients

• Taxation Imprévue : avec l’article 13,5, le fisc peut taxer des opérations qualifiées de « prorogations » ou de « premières cessions ».
• Gestion Complexe : ce type de stratégie nécessite une bonne compréhension de la législation pour éviter des erreurs de fiscalité.

Tableau Comparatif : Avantages et Limites de l’Usufruit Temporaire

Conclusion

L’article 13,5 du CGI ajoute une complexité aux opérations de démembrement, en particulier pour les cessions d’usufruit temporaire. Mais bien maîtrisé, le démembrement de propriété reste un levier puissant pour les stratégies patrimoniales. Il permet une optimisation fiscale non négligeable pour ceux qui souhaitent transmettre leur patrimoine ou optimiser leurs revenus locatifs tout en minimisant leur charge fiscale.