Chaque année, les propriétaires de bureaux, de locaux commerciaux ou d’entrepôts situés en Île-de-France doivent s’acquitter de la Taxe sur les Bureaux (TSB). Cette taxe, souvent méconnue, mais significative, peut représenter une charge importante pour les détenteurs d’actifs immobiliers professionnels. En 2025, une nouvelle mesure d’exonération a été introduite par la loi de finances, visant à encourager la transformation des bureaux vacants en logements. Ce dispositif fiscal incitatif s’inscrit dans une stratégie plus large de lutte contre la vacance immobilière et de réponse à la crise du logement dans la région francilienne.
Dans cet article, nous vous expliquons qui peut bénéficier de cette exonération, quelles sont les conditions à remplir, et quelles démarches engager dès maintenant pour en profiter avant le 31 décembre 2024.
Sommaire
Qu’est-ce que la Taxe sur les Bureaux (TSB) ?
La Taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, de stockage et de stationnement – communément appelée TSB – est un impôt spécifique à la région Île-de-France. Instaurée en 1990, elle poursuit deux objectifs principaux : contribuer au financement des transports en commun franciliens, via Île-de-France Mobilités, et inciter à une occupation plus efficiente du foncier dans les zones à forte densité.
Quels types de locaux sont soumis à la TSB ?
Locaux concernés
La taxe concerne les catégories suivantes de biens immobiliers :
- Bureaux : locaux affectés à des activités administratives
- Locaux commerciaux : espaces de vente (boutiques, grandes surfaces, etc.)
- Locaux de stockage : entrepôts, hangars, installations logistiques
- Surfaces de stationnement : parkings associés à l’un des usages mentionnés ci-dessus
Important : Les locaux à usage industriel sont expressément exclus du champ d’application de la TSB.
Quelles sont les zones géographiques concernées ?
La TSB ne s’applique qu’à certaines communes d’Île-de-France, réparties en trois secteurs tarifaires distincts :
- Secteur 1 : Paris et Hauts-de-Seine
- Secteur 2 : Val-de-Marne, Yvelines et certaines communes des Hauts-de-Seine
- Secteur 3 : Essonne, Seine-Saint-Denis, Val-d’Oise, et les zones urbanisées de Seine-et-Marne
Qui est redevable de la taxe ?
En principe, le redevable est le propriétaire ou usufruitier du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans le cas d’une indivision ou d’une SCI, chaque associé est tenu solidairement au paiement de la taxe, au prorata de ses droits.
Modalités de déclaration et de paiement
- Fréquence : la taxe est due chaque année au 1er janvier.
- Déclaration : elle s’effectue à l’aide du formulaire n° 6705-B (ou 6705-RK pour les exploitants), généralement avant le 1er mars.
- Paiement : après réception de l’avis d’imposition transmis par l’administration fiscale.
Tarifs applicables pour 2025
Les montants sont exprimés en euros par mètre carré et varient selon le type de local et le secteur géographique :
| Type de local | Secteur 1 | Secteur 2 | Secteur 3 |
|---|---|---|---|
| Bureaux | 21,22 €/m² | 11,26 €/m² | 5,67 €/m² |
| Commerces | 8,52 €/m² | 4,48 €/m² | 2,25 €/m² |
| Stockage | 4,52 €/m² | 2,38 €/m² | 1,21 €/m² |
| Stationnement | 3,24 €/m² | 1,66 €/m² | 0,85 €/m² |
Ces tarifs sont révisés chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction (ICC).
Formulaire n°6705-B | impots.gouv.fr
Les différents cas d’exonération de la TSB en 2025
En 2025, plusieurs situations permettent d’être exonéré de la Taxe sur les Bureaux (TSB) en Île-de-France. On distingue deux grandes catégories d’exonérations : les exonérations classiques, et une nouvelle mesure introduite pour favoriser la transformation de bureaux vacants en logements.
1. Les exonérations dites « classiques ».
Certaines exonérations sont prévues de longue date et concernent les locaux suivants :
Cas d’exonération traditionnels
| Type de local ou situation | Condition d’exonération |
|---|---|
| Bureaux | Surface inférieure à 100 m² |
| Commerces | Surface inférieure à 2 500 m² |
| Stockage | Surface inférieure à 5 000 m² |
| Stationnement | Surface inférieure à 500 m² |
| Locaux appartenant à des associations ou fondations reconnues d’utilité publique | Utilisation effective pour l’activité de l’organisme |
| Locaux en Zone Franche Urbaine – Territoire Entrepreneur (ZFU-TE) | Localisation éligible à ce dispositif fiscal |
Ces exonérations ne nécessitent pas de démarche spécifique, hormis la justification des conditions mentionnées.
2. Nouvelle exonération 2025 : transformation en logements
Une mesure incitative a été introduite pour encourager la reconversion de bureaux vacants en logements. Elle s’applique uniquement sous certaines conditions précises.
Conditions requises
- Le local concerné doit être vacant au 1er janvier de l’année d’imposition.
- Une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) doit avoir été déposée l’année précédente.
- Le redevable doit s’engager à transformer le local en logement dans un délai de 4 ans suivant la délivrance de cette autorisation.
Étapes à suivre pour bénéficier de l’exonération
- Vérifier la vacance effective du local au 1ᵉʳ janvier (absence d’occupant, absence d’usage avéré).
- Déposer une autorisation d’urbanisme (permis ou déclaration préalable) avant le 31 décembre de l’année précédant la déclaration.
- Formaliser l’engagement de transformation par écrit.
- Achever les travaux dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’autorisation.
- Conserver tous les justificatifs, incluant :
- Autorisation délivrée
- Déclaration d’achèvement
- Preuve de vacances au 1er janvier
- Devis, factures et tout document lié aux travaux
- Déclarer la taxe via le formulaire n° 6705-B ou 6705-RK, selon le cas, et joindre ou pouvoir présenter les justificatifs sur demande.
En cas de non-respect : sanctions possibles
Si l’ensemble des conditions n’est pas rempli dans les délais impartis :
- L’exonération peut être annulée rétroactivement.
- La TSB initialement exonérée sera réclamée avec effet rétroactif.
- Une majoration de 25 % du montant dû peut être appliquée.
Toutefois, l’administration fiscale peut accorder une tolérance en cas de circonstances exceptionnelles, indépendantes de la volonté du contribuable.
Exemples
Exemple A
Un propriétaire à Nanterre détient un bureau vacant au 1ᵉʳ janvier 2025. Il a déposé un permis de construire en 2024 pour transformer les bureaux en deux logements. Si les travaux sont terminés avant fin 2028, il bénéficiera de l’exonération. Dans le cas contraire, la TSB 2025 sera exigible avec majoration.
Exemple B
Une association reconnue d’utilité publique utilise un bureau de 80 m² pour son activité. Elle entre dans le champ des exonérations classiques et n’a pas besoin de s’engager dans un projet de transformation.
Exemple C
Un local commercial de 3 000 m² ne peut pas bénéficier de l’exonération de surface (au-delà de 2 500 m²). En revanche, s’il est vacant et un projet de transformation en logements est engagé avec dépôt de permis en 2024, il pourra bénéficier de l’exonération dite “transformation”.
Est‑ce que tous les bureaux vacants peuvent bénéficier de la nouvelle exonération ?
Non. Il faut que le local soit vacant au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition, que l’autorisation d’urbanisme soit déposée l’année précédente, et que l’engagement de transformation en logement soit respecté dans les 4 ans.
Que se passe‑t‑il si les travaux ne sont pas achevés dans les 4 ans ?
L’exonération sera remise en cause : la taxe pour les années concernées deviendra exigible, avec une majoration de 25 %.
Est‑ce que l’exonération s’applique automatiquement ?
Non. Il faut faire les démarches, déposer les autorisations, s’engager, déclarer et justifier.
Est‑ce que la commune ou l’intercommunalité peut avoir des règles spécifiques ?
Oui. Bien que le dispositif soit national, certains PLU ou règlements locaux ou certaines communes peuvent avoir des contraintes ou autorisations particulières (hauteur, densité, usage, etc.) qui peuvent affecter la faisabilité.
BOFIP – ACTU‑2025‑00031 : conditions de la nouvelle exonération, délai de 4 ans, majoration de 25 % en cas de non‑respect. Bofip
LDO Conseils – article sur la nouvelle exonération des bureaux vacants transformés en logements. LDO Conseils
BOFIP – définition champ d’application, biens exonérés : associations, surfaces de stationnement, seuils de surface. Bofip+3Bofip+3Bofip+3
Entreprendre.service‑public.fr – guide sur la taxe annuelle sur les bureaux en Ile‑de‑France. Entreprendre Service Public+1
En 2025, la fiscalité concernant la Taxe sur les Bureaux en Île‑de‑France offre un dispositif incitatif intéressant pour les propriétaires de locaux vacants : transformer des bureaux en logements permet non seulement d’alléger la charge fiscale, mais aussi de répondre à un enjeu territorial fort (logement, reconversion, densification).
Pour en profiter, il faut anticiper : vérifier la vacance au 1er janvier, déposer les autorisations en temps utile, s’engager sur le délai, et conserver rigoureusement les pièces justificatives. Dans le cas contraire, les sanctions – taxe retrouvée + majoration – peuvent annuler l’avantage.