La déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir est une formalité fiscale qui intervient lorsqu’un propriétaire vend un terrain constructible à un prix supérieur à son prix d’acquisition. Cette opération peut entraîner le paiement de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux et, dans certaines situations, de taxes particulières applicables aux terrains devenus constructibles.
En pratique, le calcul, la déclaration et le paiement sont généralement pris en charge par le notaire au moment de la vente. Le vendeur doit néanmoins fournir les justificatifs nécessaires et reporter la plus-value imposable dans sa déclaration annuelle de revenus.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un terrain à bâtir au sens fiscal ?
La notion de terrain à bâtir ne dépend pas uniquement de l’intention de l’acheteur ou du vendeur. Elle résulte principalement des règles d’urbanisme applicables au terrain au jour de la vente.
Un terrain est considéré comme un terrain à bâtir lorsque des constructions peuvent y être autorisées en application :
- d’un plan local d’urbanisme, ou PLU ;
- d’un document d’urbanisme tenant lieu de PLU ;
- d’une carte communale ;
- ou des règles générales d’urbanisme applicables dans la commune.
Cette définition est prévue par l’article 257 du Code général des impôts. Le caractère constructible doit donc être vérifié à partir du zonage et des règles d’urbanisme en vigueur.
Un terrain peut être considéré comme constructible même s’il n’est pas encore raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité ou d’assainissement. L’absence de viabilisation n’empêche pas nécessairement sa qualification de terrain à bâtir.
À l’inverse, la simple espérance d’un futur changement de zonage ne suffit pas. Tant que les règles d’urbanisme n’autorisent pas la construction, le terrain ne relève pas obligatoirement de cette catégorie fiscale.
Le BOFiP confirme que sont considérés comme terrains à bâtir les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées par les documents d’urbanisme. BOFiP – Définition des terrains à bâtir.
Quand une plus-value est-elle réalisée ?
Une plus-value immobilière apparaît lorsque le prix de cession corrigé est supérieur au prix d’acquisition corrigé.
La formule générale est la suivante :
Plus-value brute = prix de cession corrigé − prix d’acquisition corrigé
Si le résultat est positif, le vendeur réalise une plus-value. Si le résultat est négatif, il s’agit d’une moins-value immobilière. Cette moins-value n’est normalement pas imputable sur les autres revenus ni sur les plus-values réalisées lors de la vente d’autres biens.
Le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique notamment aux ventes réalisées par :
- une personne physique ;
- une indivision ;
- une société civile immobilière relevant de l’impôt sur le revenu ;
- certaines sociétés ou certains groupements fiscalement translucides.
En revanche, lorsque le terrain est inscrit à l’actif d’une entreprise ou que le vendeur exerce une activité habituelle de marchand de biens ou de lotisseur, d’autres règles fiscales peuvent s’appliquer.
Déclaration de plus-value sur les terrains à bâtir
Téléchargez gratuitement le formulaire 2048-TAB-SD – Cerfa n° 14968*12 relatif aux plus-values et aux taxes sur les terrains devenus constructibles.
Quel formulaire utiliser pour déclarer la vente ?
La déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir est effectuée avec le formulaire n° 2048-TAB-SD, correspondant au Cerfa n° 14968.
Ce document porte notamment sur :
- la plus-value immobilière réalisée lors de la cession ;
- l’impôt sur le revenu correspondant ;
- les prélèvements sociaux ;
- la taxe communale sur certains terrains devenus constructibles ;
- la taxe nationale applicable à certaines cessions de terrains nus rendus constructibles.
Le formulaire 2048-TAB-SD ne doit pas être confondu avec le formulaire 2048-IMM-SD. Ce dernier concerne les immeubles et les droits immobiliers autres que les terrains à bâtir.
Le formulaire officiel ainsi que sa notice sont disponibles sur le site de l’administration fiscale : formulaire 2048-TAB-SD sur impots.gouv.fr.
Qui remplit le formulaire 2048-TAB-SD ?
Dans le cadre d’une vente immobilière classique, le formulaire est généralement rempli par le notaire.
Le notaire est chargé de :
- recueillir les informations relatives à l’acquisition du terrain ;
- déterminer le prix de cession fiscalement retenu ;
- vérifier les dépenses pouvant majorer le prix d’acquisition ;
- calculer la durée de détention ;
- appliquer les abattements correspondants ;
- calculer l’impôt et les prélèvements sociaux ;
- examiner les éventuelles taxes sur les terrains devenus constructibles ;
- déposer la déclaration auprès du service compétent ;
- payer les impositions pour le compte du vendeur.
Le montant de l’impôt est prélevé directement sur le prix de vente. Le vendeur reçoit donc le prix net après déduction de la plus-value et des autres frais liés à la transaction.
L’administration fiscale précise que, pour la vente d’un terrain à bâtir, le notaire établit la déclaration 2048-TAB et paie l’impôt lors de l’enregistrement de l’acte. Impots.gouv.fr – Plus-values imposées.
Comment déterminer le prix de cession ?
Le prix de cession correspond en principe au prix réel inscrit dans l’acte authentique de vente.
Il peut être augmenté de certaines charges ou indemnités imposées à l’acheteur au profit du vendeur. À l’inverse, certains frais supportés par le vendeur à l’occasion de la vente peuvent venir diminuer le prix retenu.
Peuvent notamment être pris en compte, sous réserve de justificatifs :
- la commission versée à une agence immobilière lorsqu’elle est supportée par le vendeur ;
- les frais liés aux diagnostics obligatoires ;
- les frais de mainlevée d’hypothèque ;
- certaines indemnités d’éviction ;
- les honoraires d’un architecte ou d’un géomètre directement liés à la vente ;
- la TVA acquittée par le vendeur lorsque l’opération y est soumise.
La valeur du mobilier n’a généralement pas d’incidence lors de la vente d’un terrain nu. En revanche, lorsqu’un acte comprend plusieurs parcelles ou plusieurs éléments immobiliers, le prix global doit être ventilé de manière cohérente.
Le prix indiqué dans l’acte doit correspondre au prix réel de la transaction. Une dissimulation de prix peut entraîner un redressement fiscal ainsi que des pénalités.
Comment déterminer le prix d’acquisition corrigé ?
Le prix d’acquisition correspond au prix effectivement payé lors de l’achat du terrain. Il figure dans l’acte notarié d’origine.
Ce prix peut être majoré de certains frais et dépenses afin de réduire la plus-value imposable.
Les frais d’acquisition
Le vendeur peut retenir :
- soit le montant réel des frais d’acquisition, sur présentation des justificatifs ;
- soit un forfait égal à 7,5 % du prix d’acquisition, lorsque le terrain a été acquis à titre onéreux.
Ce forfait couvre notamment les droits d’enregistrement et les frais de notaire liés à l’acquisition. BOFiP – Forfait de 7,5 %.
Les frais de voirie et de réseaux
Pour un terrain à bâtir, le prix d’acquisition peut également être majoré des frais de voirie, de réseaux et de distribution effectivement supportés par le propriétaire.
Il peut s’agir des dépenses relatives :
- au raccordement à l’eau ;
- au raccordement électrique ;
- à l’assainissement ;
- à l’accès au terrain ;
- à la création ou à l’amélioration de la voirie ;
- aux réseaux de télécommunication.
Ces dépenses doivent être réelles, justifiées et ne pas avoir déjà été prises en compte fiscalement.
L’article 150 VB du Code général des impôts mentionne expressément les frais de voirie, de réseaux et de distribution concernant les terrains à bâtir. Article 150 VB du CGI.
Terrain reçu par succession ou donation
Lorsque le terrain a été reçu par succession ou donation, le prix d’acquisition est remplacé par la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation.
Cette valeur peut être augmentée de certains frais réellement supportés, notamment :
- les droits de succession ou de donation correspondant au terrain ;
- les frais d’acte ;
- certains frais déclaratifs.
Le vendeur doit conserver la déclaration de succession ou l’acte de donation afin de justifier la valeur d’origine.
Exemple de calcul d’une plus-value sur un terrain à bâtir
Un particulier achète un terrain pour 100 000 €. Plusieurs années plus tard, il le revend pour 190 000 €.
Il retient le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition :
100 000 € × 7,5 % = 7 500 €
Il a également payé 12 000 € de travaux justifiés de voirie et de raccordement aux réseaux.
Le prix d’acquisition corrigé est donc égal à :
100 000 € + 7 500 € + 12 000 € = 119 500 €
La plus-value brute s’élève à :
190 000 € − 119 500 € = 70 500 €
Cette plus-value brute doit ensuite être réduite par les abattements correspondant à la durée de détention.
Cet exemple reste volontairement simplifié. Les frais supportés lors de la vente, les éventuelles charges payées par l’acheteur et les exonérations peuvent modifier le résultat définitif.
Quels sont les abattements pour durée de détention ?
La plus-value brute bénéficie d’un abattement à partir de la sixième année complète de détention.
Les taux ne sont pas identiques pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement pour l’impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par année | 1,65 % par année |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération d’IR | 9 % par année |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
L’exonération totale est donc acquise :
- après 22 ans pour l’impôt sur le revenu ;
- après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La durée de détention est calculée de date à date, par périodes complètes de douze mois. Une année incomplète ne donne pas droit à l’abattement correspondant.
Les règles de calcul sont détaillées dans la doctrine fiscale consacrée à la détermination de la plus-value imposable. BOFiP – Abattement pour durée de détention.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value ?
Après application des abattements, la plus-value nette imposable est soumise :
- à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ;
- aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Le taux global peut donc atteindre 36,2 % lorsqu’aucun abattement pour durée de détention n’est applicable.
Les deux impositions ne sont cependant pas calculées sur la même base après cinq années de détention, car leurs abattements sont différents.
Absence de surtaxe sur les plus-values élevées
Les plus-values immobilières imposables supérieures à 50 000 € peuvent normalement être soumises à une surtaxe comprise entre 2 % et 6 %. Toutefois, cette surtaxe ne s’applique pas aux plus-values provenant de la cession de terrains à bâtir ou de droits portant sur ces terrains.
Cette exclusion est prévue par l’article 1609 nonies G du Code général des impôts.
Quelles exonérations peuvent s’appliquer ?
Plusieurs exonérations peuvent réduire ou supprimer l’imposition.
Cession inférieure ou égale à 15 000 euros
La plus-value peut être exonérée lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €. Ce seuil s’apprécie selon des règles particulières en présence d’une indivision, d’un démembrement de propriété ou de plusieurs vendeurs.
Détention supérieure à 30 ans
Après 30 années complètes de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Première cession avec remploi dans une résidence principale
Une exonération peut être accordée lors de la première cession d’un logement ou d’un droit immobilier autre que la résidence principale, sous réserve du respect de plusieurs conditions, notamment l’absence de propriété de la résidence principale au cours des quatre années précédentes et le remploi du prix dans un délai de 24 mois.
L’application de ce dispositif à une opération comprenant un terrain doit être examinée avec prudence par le notaire, car elle dépend de la nature exacte du bien et des conditions légales.
Exonérations liées à la situation du vendeur
Certaines personnes titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité » peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière.
D’autres régimes existent lorsque la cession intervient au profit d’un organisme chargé du logement social, d’une collectivité publique ou dans le cadre de certaines opérations d’aménagement.
Formulaires et guides fiscaux complémentaires
Retrouvez nos ressources pour déclarer une plus-value immobilière et choisir le formulaire fiscal adapté.
Terrain dépendant d’une résidence principale : attention
La vente de la résidence principale bénéficie normalement d’une exonération de plus-value. Cette exonération peut aussi couvrir les dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec le logement.
Toutefois, un terrain à bâtir détaché de la propriété et vendu séparément ne bénéficie pas automatiquement de l’exonération de la résidence principale. La date de vente, l’autonomie de la parcelle, son usage et les conditions prévues dans les actes doivent être étudiés.
Il est donc recommandé de consulter le notaire avant de diviser puis de vendre une partie du terrain entourant une résidence principale.
Quelles taxes concernent les terrains devenus constructibles ?
La déclaration 2048-TAB-SD sert également à calculer certaines taxes susceptibles de s’ajouter à l’imposition de la plus-value.
La taxe communale sur les terrains devenus constructibles
Une commune ou un établissement public compétent peut instaurer une taxe forfaitaire sur la première cession d’un terrain devenu constructible à la suite de son classement par un document d’urbanisme.
Cette taxe n’est donc pas applicable dans toutes les communes. Il faut vérifier si une délibération locale l’a instaurée.
Son régime est prévu par l’article 1529 du Code général des impôts.
La taxe nationale sur certains terrains nus
Une taxe nationale peut également être due lors de la première cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible. Elle concerne principalement certains terrains dont le prix a fortement augmenté à la suite du changement de classement.
Elle est due par le vendeur et peut se cumuler avec l’imposition classique de la plus-value ainsi qu’avec la taxe communale lorsque leurs conditions respectives sont remplies.
Les conditions sont prévues par l’article 1605 nonies du Code général des impôts.
Faut-il reporter la plus-value dans la déclaration annuelle ?
Même si l’impôt a déjà été prélevé par le notaire, le vendeur doit normalement reporter le montant de la plus-value nette imposable sur la déclaration complémentaire 2042-C, dans la case 3VZ.
Cette inscription ne provoque pas une deuxième imposition. Elle permet à l’administration d’intégrer la plus-value au revenu fiscal de référence.
Dans la déclaration en ligne, la rubrique peut être retrouvée en recherchant « plus-values immobilières » ou en sélectionnant la catégorie « Plus-values et gains divers ».
L’administration confirme que la plus-value déjà imposée lors de la vente doit être mentionnée en case 3VZ. Impots.gouv.fr – Report de la plus-value en case 3VZ.
Quels justificatifs remettre au notaire ?
Pour sécuriser la déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir, le vendeur doit réunir :
- l’acte d’acquisition ;
- l’acte de donation ou la déclaration de succession ;
- les justificatifs des frais d’acquisition ;
- les factures de raccordement aux réseaux ;
- les factures de voirie ou de viabilisation ;
- les documents relatifs à la division parcellaire ;
- les factures du géomètre ;
- les justificatifs des frais liés à la vente ;
- les documents précisant la date du classement en zone constructible ;
- les justificatifs permettant de demander une exonération.
Il est préférable de remettre ces documents au notaire avant la signature du compromis. Le vendeur pourra ainsi connaître plus tôt le montant approximatif de l’impôt et le prix net qu’il recevra.
Les erreurs à éviter
Plusieurs erreurs peuvent augmenter l’impôt ou retarder la vente :
- utiliser le formulaire 2048-IMM au lieu du formulaire 2048-TAB ;
- oublier les frais d’acquisition ;
- ne pas conserver les factures de viabilisation ;
- retenir une année de détention incomplète ;
- considérer automatiquement un terrain comme dépendance de la résidence principale ;
- oublier les taxes sur les terrains récemment devenus constructibles ;
- ne pas reporter la plus-value imposable en case 3VZ ;
- confondre plus-value immobilière d’un particulier et bénéfice professionnel d’un lotisseur.
Le notaire reste l’interlocuteur principal pour vérifier la qualification du terrain et sécuriser le calcul.
La déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir repose sur le formulaire 2048-TAB-SD, généralement établi par le notaire. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition majoré des frais admis. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, après application des abattements pour durée de détention. Des taxes supplémentaires peuvent être dues lorsqu’un terrain nu est devenu constructible. La préparation des actes d’acquisition et des factures de viabilisation est donc essentielle pour éviter une imposition excessive.
FAQ sur la déclaration de plus-value d’un terrain à bâtir
Quel Cerfa utiliser pour vendre un terrain à bâtir ?
Il faut utiliser le formulaire 2048-TAB-SD, Cerfa n° 14968. Il est normalement rempli et déposé par le notaire.
Qui paie l’impôt sur la plus-value ?
L’impôt est dû par le vendeur. Le notaire le prélève généralement sur le prix de vente et le reverse à l’administration fiscale.
Quel est le taux d’imposition ?
La plus-value nette est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Après combien de temps la plus-value est-elle exonérée ?
L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans. L’exonération des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans.
Peut-on déduire les frais de viabilisation ?
Oui, les frais réels de voirie, de réseaux et de distribution peuvent majorer le prix d’acquisition s’ils sont justifiés et remplissent les conditions fiscales.
La plus-value doit-elle être déclarée deux fois ?
Elle est payée lors de la vente, puis reportée en case 3VZ de la déclaration 2042-C. Ce report n’entraîne pas une seconde imposition.
La surtaxe sur les plus-values élevées s’applique-t-elle ?
Non. La surtaxe de 2 % à 6 % sur les plus-values immobilières élevées ne s’applique pas aux terrains à bâtir.
- Impots.gouv.fr – Formulaire 2048-TAB-SD
- Service-Public – Déclaration de plus-value sur les terrains à bâtir
- Impots.gouv.fr – Plus-values immobilières imposées
- Service-Public – Impôt sur la plus-value immobilière
- BOFiP – Détermination de la plus-value imposable
- Article 150 U du Code général des impôts
- Article 150 VB du Code général des impôts
- Article 1529 du Code général des impôts
- Article 1605 nonies du Code général des impôts